Les textes de loi

Aucun indivisaire ne peut être obligé de rester dans l'indivision : chacun peut à tout moment demander le partage des biens indivis. Ce droit connaît une réserve : le partage peut être différé par une décision de justice ou par une convention d'indivision conclue entre les indivisaires.

Les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis peuvent décider seuls d'une liste limitée d'actes : actes d'administration, mandat général d'administration, vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges, conclusion et renouvellement des baux — hors baux agricoles, commerciaux, industriels ou artisanaux. Ils doivent en informer les autres indivisaires, faute de quoi la décision leur est inopposable.

Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre. Le notaire signifie cette intention aux autres dans le mois ; ceux-ci disposent de trois mois pour s'opposer ou se manifester. En cas d'opposition ou de silence, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente s'il estime qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente a alors lieu par licitation.

En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, ainsi qu'à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon, lorsqu'une succession est ouverte depuis plus de dix ans, les héritiers détenant ensemble plus de la moitié des droits indivis en pleine propriété peuvent vendre ou partager un bien immobilier indivis devant notaire, sans l'accord unanime des autres. Le notaire notifie le projet aux indivisaires qui n'en sont pas à l'initiative ; ceux-ci disposent de trois mois pour s'opposer — quatre mois si le bien compte au moins dix indivisaires ou si l'un d'eux réside à l'étranger. En cas d'opposition, le tribunal judiciaire peut autoriser l'opération si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres.

La loi n'impose aucune forme particulière : la qualité d'héritier se prouve par tous moyens. En pratique, elle résulte le plus souvent d'un acte de notoriété dressé par un notaire à la demande d'un ou plusieurs ayants droit (article 730-1). Cet acte vise l'acte de décès, mentionne les pièces justificatives et contient l'affirmation signée des demandeurs qu'ils ont vocation à recueillir la succession. Il fait foi jusqu'à preuve contraire et fait présumer les droits héréditaires dans la proportion qu'il indique (article 730-3).

Les descendants d'un héritier qui ne peut plus recueillir la succession viennent à sa place et reçoivent la part qui lui serait revenue. La représentation joue à l'infini en ligne directe descendante — enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants — et, en ligne collatérale, au profit des neveux et nièces et de leurs descendants. Elle n'a jamais lieu en faveur des ascendants.

Lorsqu'une personne a cessé de paraître à son domicile sans donner de nouvelles, le juge des tutelles peut constater une présomption d'absence, à la demande de toute partie intéressée ou du ministère public (article 112). Dix ans après ce jugement — ou vingt ans sans nouvelles si aucun jugement n'a été rendu — le tribunal judiciaire peut prononcer la déclaration d'absence (article 122). Une fois transcrite, celle-ci produit tous les effets qu'aurait eus le décès établi et ouvre la succession de l'absent.

Lorsque le règlement d'une succession est paralysé, le juge peut désigner une personne qualifiée pour l'administrer provisoirement. Six situations le permettent : l'inertie, la carence ou la faute d'un ou plusieurs héritiers, leur mésentente, une opposition d'intérêts entre eux, ou la complexité de la situation successorale. La demande peut émaner d'un héritier, d'un créancier, de la personne qui gérait le patrimoine du défunt, de toute personne intéressée ou du ministère public.

L'héritier qui dissimule sciemment un bien de la succession, ou l'existence d'un cohéritier, est réputé accepter la succession purement et simplement — et répond donc des dettes sur son patrimoine personnel. Il ne peut prétendre à aucune part dans les biens recelés, qui reviennent aux seuls autres héritiers.

Pour qu'une possession permette de devenir propriétaire par l'effet du temps, elle doit réunir cinq caractères : continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et exercée à titre de propriétaire. Si l'un d'eux fait défaut, la possession n'est pas utile et ne fait rien acquérir, quelle qu'en soit la durée.

Une personne qui occupe un bien immobilier comme si elle en était propriétaire peut le devenir au bout de trente ans de possession. Ce délai est ramené à dix ans lorsque l'occupant a acquis de bonne foi et en vertu d'un juste titre, c'est-à-dire un acte qui aurait transféré la propriété s'il émanait du véritable propriétaire.

Les actes qui transfèrent ou créent des droits réels sur un immeuble — vente, donation, partage, échange, servitude, usufruit, baux de plus de douze ans — doivent être publiés au service de la publicité foncière. Faute de publication, l'acte reste valable entre les parties qui l'ont signé, mais il ne peut pas être opposé à celui qui, tenant ses droits du même vendeur, a publié les siens le premier.

Deux catégories de biens sont dits sans maître : ceux qui font partie d'une succession ouverte depuis plus de trente ans sans qu'aucun successible ne se soit présenté — délai ramené à dix ans dans certaines zones d'aménagement prioritaire — et les immeubles sans propriétaire connu dont les taxes foncières n'ont pas été acquittées depuis plus de trois ans. Le texte réserve expressément l'application de la prescription acquisitive.

Lorsque des immeubles, parties d'immeubles, voies privées assorties d'une servitude de passage public, installations ou terrains sans occupant habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire engage de sa propre initiative la procédure de déclaration d'abandon manifeste. Elle débute par un procès-verbal provisoire, notifié aux propriétaires et publié pendant trois mois ; à l'issue de ce délai, un procès-verbal définitif est dressé et le conseil municipal saisi.